Utgångspunkt för ansvarsfördelningen vid överlåtelse av bostadsrätt
Bostadsrätten ska efter köpet stämma överens med vad som avtalats mellan köpare och säljare samt vad köparen
har fog att förvänta sig; sett i ljuset av bostadsrättens ålder, pris, skick och användning. Reglerna om fel
i bostadsrätt finns i köplagen (eftersom en bostadsrätt är lös egendom) men vid prövning av fel och
felansvar hämtas ofta inspiration från reglerna i jordabalken. En del av reglerna har också bildats genom
praxis, efter att tvister om fel och felansvar har prövats av domstol.
Köparens undersökningsplikt
Köparens undersökning av bostadsrätten möjliggörs i regel genom att en visning av bostaden genomförs. Om
köparen före sitt köp har genomfört en undersökning, får köparen inte i efterhand såsom fel åberopa vad som
borde ha märkts vid undersökningen. Om köparen uppmärksammar något vid sin undersökning, och inte själv kan
dra någon slutsats av detta, måste köparen gå vidare; t.ex. genom att anlita en sakkunnig, för att fullgöra
sin undersökningsplikt. Annorlunda beskrivet kan köparen inte i efterhand åberopa något som ett fel, om det
kan konstateras att omständigheten hade upptäckts om en sådan undersökning som varit påkallad hade
genomförts.
Köparen bör också tänka på att säljaren inte ansvarar för fel eller brister som
köparen borde ha räknat med eller borde förväntat sig. Skulle t.ex. ett fel uppstå på någon av lägenhetens
vitvaror kan det vara något köparen borde räkna med, med hänsyn till dess ålder och beräknade livslängd.
Köparens skyldighet att undersöka omfattar inte enbart bostadsrätten utan även förhållanden kring
bostadsrättsföreningen bör granskas, t.ex. om föreningen ska genomföra större renoveringar, höja sina
avgifter eller liknande. En kontakt med företrädare för föreningen bör därför ingå i köparens undersökning,
liksom genomgång av stadgarna och senaste årsredovisningen.
Säljarens skyldigheter och betydelsen av att bostadsrätten överlåts i befintligt skick
För att säljaren ska bli ansvarig för ett påstått fel, när bostadsrätten säljs i befintligt skick, krävs att
omständigheten innebär att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till ålder,
pris, användning och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta. Att bostadsrätten överlåts i
befintligt skick kan alltså beskrivas som en form av ansvarsbegränsning för säljarens del.
Emellertid
åvilar det säljaren att upplysa om väsentliga förhållanden rörande bostadsrätten. Även om bostadsrätten
sålts i befintligt skick, kan den alltså anses vara felaktig om säljaren före köpet har undanhållit
omständigheter av betydelse för köparen. Om säljaren på detta sätt handlat i strid mot tro och heder, kan
säljaren inte invända att köparen brustit i sin undersökningsplikt. Det ligger alltså i säljarens eget
intresse att upplysa köparen om fel eller symptom på fel som säljaren känner till - eller misstänker. Det
som säljaren redovisat kan i normalfallet inte senare åberopas av köparen som fel.
Vidare
ansvarar säljaren för utfästelser säljaren lämnar. Utfästelser kan också innebära att köparens skyldighet
att undersöka visst förhållande minskas som följd av en sådan. Allmänt lovprisande eller generella
uttalanden betraktas dock inte som utfästelser.
Avtalsfrihet
Denna information beskriver, kortfattat, den ansvarsfördelning som enligt lag gäller mellan köpare och
säljare. Emellertid råder avtalsfrihet i frågan om ansvarsfördelningen vilket innebär att parterna kan
avtala om en annan fördelning än den som beskrivits ovan. Som exempel kan nämnas när en säljare friskriver
sig från ansvar genom en friskrivningsklausul, eller när en dolda fel-försäkring tecknas för objektet.
