Val, räntor och en stark bostadsmarknad

Vad får störst betydelse för bostadsmarknaden framåt, valutgången eller räntan? Erik Holmberg, analytiker på Hemnet, delar sin syn på hur politiken, inflationen och kommande räntehöjningar kan påverka bostadsmarknaden och varför den trots osäkerheten står stark.

Val, räntor och en bostadsmarknad som visar styrka

Riksdagsval, prisrekord och kommande räntehöjningar. Det finns just nu mycket som potentiellt kan påverka den svenska bostadsmarknaden. Men frågan är vad som faktiskt kommer att få störst betydelse.

Regeringsbildningen fortsätter och det är ännu inte klart vilken politik som kommer att prägla de kommande åren. Det finns naturligtvis skillnader mellan partiernas bostadspolitik, inte minst när det gäller synen på hyresmarknaden och hur bostadsbyggandet ska stimuleras.

På kort sikt är det däremot svårt att se att dessa frågor får någon större direkt effekt på bostadsmarknaden. Viktigare är den bredare ekonomiska politiken och hur hushållens ekonomi utvecklas. När fler människor är i arbete och hushållen får större ekonomiska marginaler brukar det också skapa bättre förutsättningar för en fungerande bostadsmarknad. Måttligt stigande bostadspriser kan dessutom göra det lättare för människor att agera på sina flyttbehov.

Vilka partier eller politiska block som har den bästa politiken för att åstadkomma detta råder det förstås olika uppfattningar om. Gemensamt är samtidigt att mycket av den ekonomiska politiken kretsar kring hushållens ekonomi.

Räntan väger tyngre än valet

För bostadsmarknaden är penningpolitiken ofta ännu viktigare än finanspolitiken. Med andra ord: vad Riksbanken gör med räntan.

Och där pekar mycket på att vi står inför en period med stigande räntor. Riksbanken har signalerat flera höjningar, samtidigt som andra prognosmakare räknar med att räntan kan behöva höjas ytterligare.

I ett normalt konjunkturläge behöver det inte vara något dramatiskt. Räntehöjningar är ofta ett resultat av en stark ekonomi, där centralbanken försöker dämpa efterfrågan och hålla inflationen under kontroll.

Den här gången är bilden något mer komplicerad. Den ekonomiska utvecklingen är förhållandevis god, men samtidigt finns ett inflationstryck som till viss del kommer från stigande energi- och oljepriser. Det innebär att räntorna kan behöva höjas även om inflationen inte enbart drivs av en överhettad svensk ekonomi.

Det är en viktig skillnad.

Hur mycket klarar bostadsmarknaden?

Frågan är förstås vad stigande räntor innebär för bostadspriserna.

Min bedömning är att dagens bostadsmarknad visar en sådan styrka att den bör kunna hantera ett par, tre räntehöjningar utan någon större dramatik. Läget blir mer osäkert om höjningarna blir betydligt fler än så – framför allt om de drivs av högre inflation och kostnader snarare än av en starkare konjunktur och ökade inkomster.

I ett sådant scenario kan hushållens marginaler pressas från flera håll samtidigt. Då ökar också risken för att bostadspriserna åter börjar falla och att aktiviteten på marknaden minskar.

Men det är inte där vi befinner oss i dag.

Tvärtom visar bostadsmarknaden just nu tydliga tecken på styrka. Säljtiderna och utbudet minskar, antalet försäljningar ligger på historiskt höga nivåer och lägenhetspriserna noterade i september en ny rekordnivå.

Det verkliga riskscenariot är längre bort

Det scenario som skulle vara betydligt mer bekymmersamt för bostadsmarknaden är stagflation, alltså en situation där hög inflation kombineras med svag eller negativ ekonomisk utveckling.

I ett sådant läge hamnar Riksbanken i en svår situation. Räntan kan behöva höjas för att bekämpa inflationen samtidigt som ekonomin redan går svagt. För bostadsmarknaden skulle kombinationen av stigande räntor, pressade hushåll och en försämrad arbetsmarknad kunna få betydligt större konsekvenser.

Den risken framstår dock som betydligt mindre i dag.

Det finns alltså anledning att följa både politiken och räntorna noggrant framöver. Men när det gäller bostadsmarknaden är det sannolikt inte regeringsbildningen i sig som kommer att avgöra utvecklingen. Betydligt viktigare blir hur ekonomin, inflationen och framför allt räntorna utvecklas.

Och än så länge går bostadsmarknaden in i den perioden från en position av tydlig styrka.