Elecciones, tipos de interés y un mercado inmobiliario sólido

¿Qué tendrá mayor impacto en el mercado inmobiliario de aquí en adelante, el resultado electoral o los tipos de interés? Erik Holmberg, analista de Hemnet, comparte su visión sobre cómo la política, la inflación y las próximas subidas de tipos pueden afectar al mercado inmobiliario, y por qué este se mantiene sólido a pesar de la incertidumbre.

Elecciones, tipos de interés y un mercado inmobiliario que muestra solidez

Elecciones generales, precios récord y próximas subidas de tipos. En este momento hay muchos factores que podrían afectar al mercado inmobiliario sueco. Pero la pregunta es qué tendrá realmente mayor impacto.

La formación del gobierno continúa y aún no está claro qué políticas marcarán los próximos años. Existen, por supuesto, diferencias entre las políticas de vivienda de los partidos, sobre todo en cuanto a su visión del mercado de alquiler y a cómo estimular la construcción de viviendas.

A corto plazo, sin embargo, es difícil ver que estas cuestiones vayan a tener un gran efecto directo en el mercado inmobiliario. Más importante es la política económica en general y cómo evoluciona la economía de los hogares. Cuando más personas trabajan y los hogares disponen de mayores márgenes económicos, suelen crearse también mejores condiciones para un mercado inmobiliario que funcione bien. Además, una subida moderada de los precios de la vivienda puede facilitar que las personas actúen según sus necesidades de mudanza.

Naturalmente, hay opiniones distintas sobre qué partidos o bloques políticos tienen la mejor política para lograrlo. Lo que tienen en común, sin embargo, es que gran parte de la política económica gira en torno a la economía de los hogares.

Los tipos de interés pesan más que las elecciones

Para el mercado inmobiliario, la política monetaria suele ser incluso más importante que la política fiscal. En otras palabras: lo que hace el Riksbank con los tipos de interés.

Y en ese terreno, todo apunta a que nos encontramos ante un periodo de tipos al alza. El Riksbank ha señalado varias subidas, mientras que otros analistas prevén que los tipos podrían tener que subir aún más.

En una coyuntura normal, esto no tiene por qué ser dramático. Las subidas de tipos suelen ser el resultado de una economía fuerte, en la que el banco central intenta frenar la demanda y mantener la inflación bajo control.

Esta vez, el panorama es algo más complejo. La evolución económica es relativamente buena, pero al mismo tiempo existe una presión inflacionaria que en parte procede del aumento de los precios de la energía y del petróleo. Esto significa que los tipos podrían tener que subir aunque la inflación no se deba únicamente a una economía sueca sobrecalentada.

Es una diferencia importante.

¿Cuánto puede soportar el mercado inmobiliario?

La pregunta, por supuesto, es qué implican los tipos al alza para los precios de la vivienda.

Mi valoración es que el mercado inmobiliario actual muestra tal solidez que debería poder asumir dos o tres subidas de tipos sin mayores sobresaltos. La situación se vuelve más incierta si las subidas son muchas más, sobre todo si se deben a una mayor inflación y a mayores costes y no a una coyuntura más fuerte y a mayores ingresos.

En un escenario así, los márgenes de los hogares pueden verse presionados desde varios frentes a la vez. Esto también aumenta el riesgo de que los precios de la vivienda vuelvan a caer y de que la actividad en el mercado disminuya.

Pero no es ahí donde nos encontramos hoy.

Al contrario, el mercado inmobiliario muestra en este momento claras señales de solidez. Los plazos de venta y la oferta disminuyen, el número de ventas se sitúa en niveles históricamente altos y los precios de los apartamentos alcanzaron en septiembre un nuevo récord.

El verdadero escenario de riesgo está más lejos

El escenario que sería mucho más preocupante para el mercado inmobiliario es la estanflación, es decir, una situación en la que una inflación alta se combina con un crecimiento económico débil o negativo.

En una situación así, el Riksbank se encuentra en una posición difícil. Puede que los tipos tengan que subir para combatir la inflación mientras la economía ya está débil. Para el mercado inmobiliario, la combinación de tipos al alza, hogares presionados y un mercado laboral en deterioro podría tener consecuencias mucho mayores.

Sin embargo, ese riesgo parece hoy considerablemente menor.

Por tanto, hay motivos para seguir de cerca tanto la política como los tipos de interés en el futuro. Pero en lo que respecta al mercado inmobiliario, probablemente no será la formación del gobierno en sí lo que determine la evolución. Mucho más importante será cómo evolucionen la economía, la inflación y, sobre todo, los tipos de interés.

Y, por ahora, el mercado inmobiliario entra en ese periodo desde una posición de clara solidez.